Haus geerbt: sanieren, was zuerst, welche Förderung?

Die Reihenfolge in fünf Schritten

1. Nichts überstürzen. Vergeben Sie keine Aufträge, bevor klar ist, was gefördert werden kann. Bei fast allen Programmen muss der Antrag vor dem Vorhabenbeginn gestellt sein. Eine Förderbedingung lässt sich nach den FAQ des Bundes zur BEG nicht nachträglich in einen schon geschlossenen Vertrag aufnehmen.

2. Eigentum und Nutzung klären. Wer ist Eigentümer, allein oder mit anderen? Wollen Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen? Davon hängen Antragsberechtigung und Förderhöhe ab.

3. Bestand aufnehmen lassen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt, in welchem Zustand Hülle und Heizung sind, welche Maßnahmen sinnvoll sind und in welcher Reihenfolge. Die Aufnahme vor Ort ist dabei Pflicht.

4. Förderweg festlegen. Einzelmaßnahmen Schritt für Schritt oder Sanierung zum Effizienzhaus in einem Zug? Beides zugleich geht nicht (siehe unten).

5. Anträge stellen, dann beauftragen. Erst der Antrag, dann der Vertrag, oder ein Vertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung.

Die geförderte Energieberatung: wer sie beantragen darf

Das BAFA fördert die Energieberatung für Wohngebäude (EBW) mit 50 %¹ des förderfähigen Honorars, höchstens 650 €² beim Ein- und Zweifamilienhaus und höchstens 850 €³ ab drei Wohneinheiten. Sie zahlen den vollen Rechnungsbetrag an das Beratungsunternehmen, den Zuschuss zahlt das BAFA direkt an Sie aus.

Antragsberechtigt sind Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften. Nießbraucher, Mieter und Pächter sind es nur mit schriftlicher Erlaubnis des Eigentümers.¹⁵ Ob und ab wann das BAFA Erben als Eigentümer behandelt, regelt die Richtlinie nicht ausdrücklich. Wir klären das vor dem Antrag mit dem BAFA.

Das Gebäude muss ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden, und der Bauantrag muss mindestens 10 Jahre⁴ zurückliegen. Bei gemischter Nutzung, etwa mit einem Laden im Erdgeschoss, kommt es darauf an, ob der Wohnteil bei der Energiebilanz als eigenständiges Gebäude zu behandeln ist.

Eigentümerwechsel und Sperrfrist. Für dasselbe Gebäude gibt es eine erneute Förderung frühestens 4 Jahre⁵ nach der Auszahlung der vorigen, es sei denn, es findet vorher ein Eigentümerwechsel statt. Hat die verstorbene Person vor kurzem bereits eine geförderte Beratung erhalten, kommt es also darauf an, ob das BAFA den Erbfall als Eigentümerwechsel behandelt. Das ist nicht belegt und vor dem Antrag zu klären.

Frist. Die Förderrichtlinie endet am 31.12.2026⁶. Maßgeblich ist das Datum des Antrags. Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Beratung beginnt. Einen Beratungsvertrag dürfen Sie vorher nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung schließen. Mehr dazu im Artikel BAFA-Zuschuss Energieberatung endet.

Wenn Sie selbst einziehen

Selbstnutzer haben die meisten Möglichkeiten:

• Heizungstausch (KfW 458): Grundförderung von 30 %⁹ für alle Antragsberechtigten. Klimageschwindigkeitsbonus und Einkommensbonus gibt es nur für selbstnutzende Eigentümer. Als Selbstnutzer gilt, wer laut Grundbuch (Mit-)Eigentümer ist und die Wohnung beim Antrag als Hauptwohnsitz oder alleinigen Wohnsitz bewohnt.¹⁶ Für die Boni heißt das: erst Eigentum und Wohnsitz, dann der Antrag.
• Gebäudehülle (BEG Einzelmaßnahmen, BAFA): 15 %¹⁰ für Dämmung und Fenster. Mit einem geförderten iSFP kommen 5 Prozentpunkte¹¹ hinzu, allerdings nur auf den Teil der Kosten, der über der Höchstgrenze ohne iSFP liegt. Details im Artikel iSFP-Bonus: ab welcher Summe wirkt er?.
• Steuerermäßigung nach § 35c EStG: 20 %¹³ der Aufwendungen, verteilt über 3 Jahre¹⁴, nur für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude. Für dieselbe Maßnahme gibt es nie BEG-Förderung und Steuerermäßigung zugleich. Ob die Ermäßigung in Ihrem Fall greift, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
• Effizienzhaus (KfW 261): Kredit für die Sanierung in einem Zug, je nach Effizienzhaus-Stufe mit Tilgungszuschuss. Für Gebäude mit besonders schlechtem Ausgangszustand gibt es bei bestimmten Stufen einen Bonus. Als Nachweis dient unter anderem ein Bedarfsausweis der Klasse H, wie ihn unsere Schwestermarke ausweis-md erstellt.

Wenn Sie vermieten

• Energieberatung: Vermietende Privatpersonen gelten bei der EBW als Unternehmen. Sie geben eine De-minimis-Erklärung ab. Die Grenze liegt bei 300.000 €⁷; der Betrachtungszeitraum beträgt 3 Jahre⁸. Das Honorar ist brutto nur förderfähig, wenn Sie nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.
• Heizungstausch: Die Grundförderung kommt in Betracht, die Boni für Selbstnutzer nicht.
• Gebäudehülle: Die BEG Einzelmaßnahmen stehen auch Vermietern offen.
• § 35c EStG: nicht für vermietete Gebäude.

Wenn Sie verkaufen wollen

Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet, ist eine wirtschaftliche Frage, die wir nicht pauschal beantworten. Ein vorhandener Sanierungsfahrplan kann für Käufer eine nützliche Unterlage sein. Kaufinteressenten können die geförderte Energieberatung selbst erst ab dem notariellen Kaufvertrag beantragen.

Einzelmaßnahmen oder Effizienzhaus?

Geerbte Häuser haben oft einen Sanierungsstau an mehreren Stellen zugleich. Dann stellt sich die Frage nach dem Weg:

• Schritt für Schritt mit Einzelmaßnahmen: geringere Einzelsummen, verteilbar über Jahre.
• In einem Zug zum Effizienzhaus: höherer Aufwand, dafür ein abgestimmtes Gesamtergebnis.

Beide Wege schließen sich für 3 Jahre¹² gegenseitig aus. Die Heizungsförderung KfW 458 zählt dabei zu den Einzelmaßnahmen. Wer zuerst nur die Heizung tauscht, legt sich damit vorläufig fest. Auch technisch spricht viel dafür, erst zu planen: Nach einer Dämmung fällt die Heizung kleiner aus.

Was wir tun

analyse-md ist die unabhängige Energieberatung vom Ingenieurbüro, von gelisteten Energieeffizienz-Experten. Wir verkaufen und vermitteln keine Handwerksleistungen, keine Heizungen und keine Fenster und erhalten keine Provisionen von Dritten. Wir nehmen das Gebäude vor Ort auf, erstellen den Sanierungsfahrplan und begleiten die Anträge. Verbindlich rechnen wir erst nach der Aufnahme. Über jede Förderung entscheidet die Behörde.

Das übernehmen wir für Sie

Häufige Fragen

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