Jung kauft Alt (KfW 308): Voraussetzungen und Sanierungspflicht

Was gefördert wird – und was nicht

Gefördert wird der Kauf einer bestehenden Wohnimmobilie zur Selbstnutzung. Förderfähig ist der Kaufpreis einschließlich Grundstück. Die Kosten der Sanierung sind in diesem Programm nicht förderfähig.¹¹ Für sie kommen andere Programme in Betracht (siehe unten).

Die Förderung ist ein Kredit mit verbilligtem Zins, kein Zuschuss. Der Zins wird während der ersten Zinsbindung aus Bundesmitteln verbilligt.

Wer den Antrag stellen kann

Alle folgenden Bedingungen müssen bei Antragstellung erfüllt sein:¹⁰

• Kind im Haushalt: Im Haushalt lebt mindestens ein leibliches oder angenommenes Kind, das jünger ist als 18 Jahre².
• Einkommen: Das zu versteuernde jährliche Haushaltseinkommen liegt bei einem Kind höchstens bei 90.000 €³. Für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 10.000 €⁴. Nachgewiesen wird das Einkommen mit Einkommensteuerbescheiden.
• Kein Wohneigentum: Weder Sie noch Ihre Partnerin oder Ihr Partner noch die Kinder besitzen bereits Wohneigentum in Deutschland. Das gilt auch für vermietetes, überlassenes oder leerstehendes Eigentum.¹³
• Selbstnutzung: Sie werden Eigentümer und ziehen selbst ein. Das Merkblatt legt eine Mindestdauer der Selbstnutzung und einen Mindestanteil am Eigentum fest.
• Einmalig: Jeder Antragsteller kann die Förderung nur einmal erhalten. Ausgeschlossen ist auch, wer selbst oder über eine Person im künftigen Haushalt bereits Baukindergeld oder die Neubauförderung „Wohneigentum für Familien“ erhalten hat.¹³

Nicht antragsberechtigt sind Personen, die als GbR zusammengeschlossen sind. Ferien- und Wochenendhäuser werden nicht gefördert.

Welches Gebäude in Frage kommt

Das Gebäude muss zum Zeitpunkt des Antrags laut einem gültigen Energieausweis in die Energieeffizienzklasse F, G oder H eingestuft sein. Zulässig ist ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis.¹¹ Der Ausweis ist eine Antragsunterlage. Fragen Sie den Verkäufer danach. Energieausweise selbst sind Thema unserer Schwestermarke ausweis-md.

Gefördert wird einmalig höchstens eine Wohneinheit.

Die Sanierungspflicht: zwei Wege

Ab der Zusage haben Sie 54 Monate Zeit, eines der beiden Ziele zu erreichen:¹²

Weg 1 – Effizienzhaus. Das Gebäude wird mindestens zum Effizienzhaus 85 EE oder zum Effizienzhaus Denkmal EE saniert.

Weg 2 – Einzelmaßnahmen. Sie setzen diese Einzelmaßnahmen nach den Anforderungen der BEG Einzelmaßnahmen um:

• Heizungstausch auf eine Heizung mit überwiegend erneuerbaren Energien,
• Fenstertausch,
• Fassadendämmung,
• Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke.

Ausgenommen sind Heizungen, die den geforderten Anteil erneuerbarer Energien bereits erreichen, Gebäude am Wärmenetz und Bauteile, die bereits einen im Merkblatt festgelegten Dämmstandard erfüllen.¹⁰

Was passiert, wenn das Ziel verfehlt wird? Wurde saniert, das Ziel aber nicht erreicht, erhöht sich der jährliche Sollzinssatz um 1,00 Prozentpunkt⁵. Das gilt, wenn mindestens der Standard Effizienzhaus 100 EE erreicht wurde.¹² Was gilt, wenn auch dieser Standard nicht erreicht oder gar nicht saniert wird, regelt das Merkblatt an dieser Stelle nicht. Planen Sie die Sanierung deshalb vor dem Kauf, nicht danach.

Wie hoch der Kredit ist

Der Kredit ist auf den Kaufpreis begrenzt. Eine spätere Aufstockung ist nicht möglich.

Der Antrag: vor dem Notar

Der Antrag wird vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags über einen Finanzierungspartner gestellt, also eine Bank, Sparkasse, Bausparkasse oder einen Vermittler. Der Kaufvertrag gilt als Vorhabenbeginn. Maßgeblich ist das Datum, an dem der Antrag bei der KfW eingeht, nicht das Datum bei Ihrer Bank.¹⁴

Zulässig ist ein Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung in Bezug auf die Förderzusage. Wer nach dem Antrag, aber vor der Zusage unterschreibt, handelt auf eigenes Risiko.

Die Reihenfolge nach dem Merkblatt:

1. Energieausweis des Hauses prüfen (Klasse F, G oder H).
2. Sanierungsweg und Kosten grob klären lassen.
3. Finanzierungsgespräch führen und Antrag stellen.
4. Zusage abwarten und erst dann den Kaufvertrag unterschreiben, oder den Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung zur Förderzusage schließen. Die Gestaltung des Vertrags klären Sie mit dem Notar.
5. Sanieren und die Bestätigung nach Durchführung einreichen.

Wann Sie einen Energieeffizienz-Experten brauchen

• Beim Effizienzhaus-Weg ist der Experte Pflicht. Er prüft die Sanierungsmöglichkeiten und erstellt die Bestätigungen. Er muss vorhabenbezogen unabhängig und gesondert beauftragt sein: Er darf weder mit den ausführenden Firmen verbunden sein noch von ihnen beauftragt oder für Vermittlungen vergütet werden.¹²
• Beim Weg über Einzelmaßnahmen genügt je Maßnahme eine Fachunternehmererklärung des ausführenden Betriebs im Sinne von § 35c EStG. Alternativ darf ein Energieeffizienz-Experte die Einhaltung der Anforderungen bestätigen.¹⁵

Die KfW empfiehlt, sich schon vor dem Erwerb von einem Experten der Energieeffizienz-Expertenliste beraten zu lassen.¹² Das ist auch unser Rat: Vor dem Kauf lässt sich noch entscheiden, ob das Haus mit vertretbarem Aufwand das Ziel erreicht.

analyse-md ist die unabhängige Energieberatung vom Ingenieurbüro, von gelisteten Energieeffizienz-Experten. Wir vermitteln keine Handwerker und keine Finanzierungen und erhalten keine Provisionen von Dritten. Über den Kredit entscheiden Ihr Finanzierungspartner und die KfW. Einen Anspruch auf die Förderung gibt es nicht.

Förderung für die Sanierung selbst

Für die geforderte Sanierung kann nach dem Merkblatt gleichzeitig ein Kredit oder Zuschuss aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude genutzt werden.¹⁶ In Betracht kommen die Heizungsförderung (KfW 458), die BEG Einzelmaßnahmen beim BAFA oder der Effizienzhaus-Kredit (KfW 261). Wichtig: Einzelmaßnahmen und Effizienzhaus-Förderung schließen sich für 3 Jahre⁹ gegenseitig aus. Die KfW 458 zählt dabei zu den Einzelmaßnahmen. Der Weg sollte also vor dem ersten Antrag feststehen.

Das übernehmen wir für Sie

Häufige Fragen

Weiterlesen

• Altbau kaufen und sanieren: Überblick
• Haus geerbt: sanieren, was zuerst, welche Förderung
• KfW 458 beantragen: Schritt für Schritt
• Lohnt sich ein iSFP noch?
• Energieberatung beim Hauskauf oder nach der Erbschaft