Energieberatung beim Hauskauf: vor oder nach dem Notartermin?

Warum es vor dem Notar keinen Zuschuss gibt

Den Zuschuss für die Energieberatung zahlt das BAFA, das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Antragsberechtigt sind Eigentümer. Kaufinteressenten sind es erst, sobald ein notarieller Kaufvertrag vorliegt. Eine Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht nötig.¹ Vor dem Notartermin kann den Antrag also nur der heutige Eigentümer stellen, der Verkäufer.

Das ist ein Zeitproblem: Die Entscheidung über den Kauf fällt vor dem Notartermin. Der geförderte Sanierungsfahrplan (individueller Sanierungsfahrplan, kurz iSFP) kommt dagegen erst danach. Sie müssen sich also vor der Unterschrift ein Bild machen, ohne dass der Zuschuss dafür zur Verfügung steht.

Der Antrag kommt vor dem Beginn der Beratung

Nach dem Notartermin gilt: Der Antrag muss gestellt sein, bevor die Beratung beginnt. Einen Beratungsvertrag vor dem Antrag schließen wir deshalb nur mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung.

Wenn der Zuschuss bewilligt wird, kann das BAFA 50 %² des förderfähigen Honorars übernehmen, beim Ein- und Zweifamilienhaus höchstens 650 €³. Über die Bewilligung entscheidet das BAFA. Die Richtlinie endet am 31.12.2026⁵; maßgeblich ist das Antragsdatum.

Hat der Verkäufer selbst schon eine geförderte Beratung erhalten, hindert Sie das nicht. Die Sperrfrist für eine erneute Förderung (4 Jahre⁴ nach der Auszahlung) gilt nicht bei einem Eigentümerwechsel.

Der Weg davor: der Kauf-Check

Für die Zeit vor dem Notartermin gibt es den Kauf-Check. Er kostet 490,00 € zuzüglich Anfahrt, mit einer Fahrt, und wird nicht bezuschusst. Sie bekommen:

• eine Begehung mit Ihnen: Gebäudehülle, Fenster, Dach, Keller und Heizung,
• eine mündliche Einschätzung vor Ort,
• einen kurzen schriftlichen Bericht mit dem Zustand, den wichtigsten Maßnahmen und einer groben Kostenspanne, der Förderung, die nach dem Kauf in Frage kommt, und einem Hinweis zu „Jung kauft Alt“.

Nicht enthalten sind ein Wertgutachten, ein Bauschadensgutachten und ein Energieausweis. Den Energieausweis legt der Verkäufer vor. Fehlt er, bekommt der Verkäufer ihn bei unserer Schwestermarke ausweis-md.

Der Kauf-Check wird nicht auf den späteren geförderten Fahrplan angerechnet. Eine Anrechnung wäre ein Rabatt auf das Honorar, und der würde den Zuschuss kürzen. Für den geförderten Fahrplan ist nach dem Antrag eine eigene Begehung Pflicht. Die Daten aus dem Kauf-Check machen sie kürzer.

Der Verkäufer muss nichts bezahlen und nichts beantragen, er gibt nur Zutritt für die Begehung.

Jung kauft Alt: erst der Antrag, dann der Notar

Familien mit minderjährigem Kind können für ein Haus der Energieklasse F, G oder H den zinsverbilligten Kredit „Jung kauft Alt“ (KfW 308) bekommen. Hier ist die Reihenfolge umgekehrt: Der Antrag wird vor dem notariellen Kaufvertrag gestellt, über Ihre Bank, denn der Kaufvertrag gilt als Beginn des Vorhabens. Zulässig ist ein Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung in Bezug auf die Förderzusage. Die Gestaltung klären Sie mit dem Notar.⁶ Die Energieklasse weist ein Energieausweis nach.⁷ Alle Voraussetzungen erklärt der Ratgeber Jung kauft Alt.

Die Reihenfolge, wenn Sie den Kredit nutzen wollen:

1. Kauf-Check: Passt das Haus zu Ihren Plänen und zum Budget?
2. KfW-Antrag über die Bank, vor dem Kaufvertrag.
3. Kaufvertrag beim Notar, nach der Zusage oder mit aufschiebender Bedingung.
4. Geförderter Sanierungsfahrplan, Antrag nach dem Notartermin.

Was Sie als neuer Eigentümer wissen sollten

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, in Förderunterlagen oft noch Gebäudeenergiegesetz genannt) kennt eine Pflicht, die mit einem Eigentümerwechsel zusammenhängt: die Dämmung der obersten Geschossdecke, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt. Bei einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das der Eigentümer zu einem im Gesetz genannten Stichtag selbst bewohnt hat, trifft die Pflicht erst den neuen Eigentümer, mit einer Frist ab dem ersten Eigentumsübergang. Eine Ausnahme gibt es für selbst bewohnte Häuser, wenn sich die Kosten nicht innerhalb angemessener Frist durch Einsparungen wieder einspielen.⁸ Ob das auf Ihr Haus zutrifft, lässt sich nur im Einzelfall sagen. Eine Rechtsberatung ist das nicht.

Vor dem ersten Handwerkervertrag

Wer nach dem Kauf schnell Aufträge vergibt, kann Förderung verlieren. Beim BAFA-Zuschuss für Einzelmaßnahmen und bei der Heizungsförderung KfW 458 zählt ein Vertrag ohne aufschiebende oder auflösende Bedingung als Vorhabenbeginn, und der darf nicht vor dem Antrag liegen. Verlangt wird dort vielmehr ein Vertrag mit einer solchen Bedingung, der beim Antrag schon geschlossen ist.⁹ Klären Sie deshalb zuerst die Reihenfolge von Antrag und Vertrag.

Die drei Schritte im Überblick

1. Kauf-Check vor dem Notartermin. Ohne Zuschuss, ein Festpreis, eine Begehung.
2. Kaufvertrag beim Notar. Bei „Jung kauft Alt“ vorher der KfW-Antrag.
3. Geförderter Sanierungsfahrplan. Antrag nach dem Notartermin, bevor die Beratung beginnt.

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